借款购买土地的利息费用可以计入土地成本吗

借款购买土地的利息费用可以计入土地成本吗

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业 所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第3条规定,企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住 宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品.第21条第1项规定,企业的利息支出按以下规定进行处理:企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款 费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除.

《企业所得税法实施条例》第37条规定,企业在生产经营活 动中发生的合理的不需要资本化的借款费用,准予扣除.企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上 的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的,在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用,应当作为资本性支出计 入有关资产的成本,并依照本条例的规定扣除.

《企业会计准则第17号--借款费用》第4条规定,企业发 生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,应当予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用, 应当在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益.符合资 本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产 和存货等资产.

第5条规定,借款费用同时满足下列条件的,才能开始资本 化:

①资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债 务形式发生的支出;

②借款费用已经发生;

③为使资产达到预定 可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始.

根据上述规定,购入土地平整后出售,属于土地幵发.企业为土地开发借人的资金符合税法规定发生的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款 费用,可直接在税前扣除.企业购入土地发生的借款利息同时满 足上述3个条件的,可资本化计入开发产品(土地)的成本中.

拿地期间发生的贷款利息能否计入土地成本

可以计入开发成本-间接费用-利息费用.

关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号

第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下:

(一)土地征用费及拆迁补偿费.指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等.

(二)前期工程费.指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用.

(三)建筑安装工程费.指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用.主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等.

(四)基础设施建设费.指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费.

(五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方ZF、ZF公用事业单位的公共配套设施支出.

(六)开发间接费.指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出.主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等.

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