新建项目的土地平整费用是否摊入房屋建筑物？

　　问：（1）新建项目的土地平整费用是否摊入房屋建筑物，如何分摊？
　　（2）会计制度规定企业进行房地产开发时，土地使用权价值应该摊入在建工程成本，那么同时进行多个单项工程开发时如何分摊？
　　答：（1）如果取得的土地进行一定程度的开发后予以转让，则其有关开发费用包括土地平整费用等都应计入土地使用权开发成本。如果取得的土地使用权是为了开发房屋建筑物等，则土地平整费用的处理方法是：取得土地后尚未正式建设工程项目前发生的费用，一般计入土地使用权价值；为开发项目做准备工作而花费的费用，一般作为开发的前期费用计入项目价值。分摊方式也有一定灵活性，例如可按占用土地面积来分摊。
　　（2）根据《企业会计制度》及《企业会计准则一一无形资产》指南规定，土地使用权取得成本应摊入在建工程项目，但并没有规定具体如何分配。如果一宗土地上只建设单一分项工程，问题比较简单。但实践中经常会存在另外两种具体情况：一种是土地面积较大，而实际开发建造工程项目占用土地较少时如何分摊土地使用权价值；另一种是不同开发项目共同占用土地的价值分摊形式如何确定。对此有三个倾向性的处理原则供参考：第一是土地使用权价值摊入房屋建筑物及构筑物为宜（不需同时摊入设备价值）；第二是充分考虑建设单位的规划，如果取得土地使用权涉及土地面积较大，规划有多个分项工程，这时应根据规划将其价值合理分摊到各个分项工程价值中；第三，分摊时优先考虑按价值分摊，但如果按价值分摊明显不合理的，或者在可以预计的未来有可能分项处置资产的，可以按占用土地面积数量折算价值进行分摊，其优点是涉及到资产权属变更时容易核算损益、有利决策、便于账务处理等。
　　需要注意的是，会计制度规定的处理办法与税务方面仍未统一，例如摊销和折旧年限的差异需要做纳税调整，土地使用税和房产税的计征尚难协调等。具体需要咨询主管税务机关，避免纳税风险。不过企业在会计制度发布之前取得并单独核算的土地使用权，可以继续单独作为无形资产核算，可避免会计处理和税法差异带来的不便和风险。