房地产开发企业营改增一次拿地分次开发如何适

房地产开发企业营改增一次拿地分次开发如何适用公式
房地产开发企业营改增后在确定销售额扣除土地价款时，对于一次拿地，分次开发的情形，应该如何适用公式？

　　《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

　　第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

　　国家税务总局公告2016年第18号土地价款的扣除公式对于一次拿地、一次开发没有问题，如果对于一次拿地、分次开发则不能直接适用上述公式。

　　在这方面，可以参考湖北国税局营改增执行口径：

　　关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题[这里应该有个间隔，不是连续的一句话]房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：

　　1．首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

　　2．然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。[公式和词义解释要分开，连在一起会让人产生误解。]

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　3．按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。

　　4．从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。【笔者注：土地返还款是否要冲减土地成本，各地解释不一，操作时注意咨询当地主管税务机关】