房地产营改增实务操作及税务风险应对

　　营改增对会计人来说这是一次挑战和成长的机会。结合房地产企业，来分享一些实践思考，主要涉及会计处理、如何开具发票、如何从合同管理及发票取得方面来规避税务风险，从对营改增政策的理解解读到如何应用以及产生哪些问题需要解决。

　　分割线

　　首先需要了解房地产企业的运作特征，如房地产开发项目投资大、开发周期长、资金密集性等特点。营改增对房地产企业的影响有很多方面，比如组织结构、营销模式、融资现金流等，都对财务方面有重要的影响。例如，营改增之前，房地产企业是在项目所在地按照5%缴纳营业税的，不管是母子公司结构、总分公司结构还是项目部管理结构，交税模式都是一样的。

　　但营改增之后缴纳增值税时，不一样的组织结构交税方式和地点就不一样了，分公司和项目部只能在机构所在地预交3%增值税，在纳税义务实现时再在机构所在地进行纳税申报。这样就造成在项目所在地缴纳的税款和过去营业税模式下的不一致，可能会影响和项目所在地税务机关及相关部门的关系。但是房地产企业由于资质的要求有时又不能采用母子公司结构，这就需要企业在选择组织结构时提前综合考虑营改增等各方面因素。

　　营改增后，房地产企业计税模式、计税方法、供应商的选择及合同的签订、发票的审核与管理等方面都相应的有了很大的变化。我认为，首先需要加强对财务相关人员的培训，了解企业的业务流程和成本费用构成，分析不同税率、税种对企业税负的影响，积极进行调整，从而实现税收利益的最大化；还要增强其风险意识，防止发生不必要的损失和风险。财务人员还应多主动了解相关财税政策，充分利用税收优惠为企业创造更大利润。营改增可以倒逼企业提高管理水平，建议企业从纳税风险、资金成本、税收成本等多方面进行综合考虑。

　　分割线

　　增值税的核心是票据，要注意专用发票的认证期，同时还要防范收到虚开的增值税专用发票。如果是商业地产项目，可能会存在大量企业购房者，需要索取专用发票抵扣其销项税额，还要考虑老项目计税方法对税收的影响。还有部分省份对预收账款收到时要求开具普通发票，纳税义务发生后还需要先开具红字增值税普通发票冲减预收款已开具的增值税普通发票，再全额开具增值税专用发票。

　　分割线

　　营改增后对房地产企业的影响，虽然复杂，但是也为企业创造了更大的税收筹划空间，作为财务人员我们就要努力提升自己各方面的知识能力，更好地去积极应对各种变化。