售楼处房产税处理的三要点

案例：

某市甲房地产开发公司2016年6月通过竞拍取得面积5万平方米的A地块，每平方米4000元，共缴纳土地出让金2亿元。根据当地规划需求，A地块建筑规划面积10万平方米，甲公司取得土地后，2016年8月开始在A地块内建造临时售楼处（后期作开发产品销售），建筑面积5000平方米，土建与装修成本合计2000万元，并专门配套修建园林，成本500万元，售楼处于2016年12月竣工验收开始投入使用。该售楼处的房产税如何计缴？

售楼处是否计缴房产税

售楼处有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资，显然售楼处满足房产税中“房产”的定义。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

根据上述规定，临时售楼处虽属于A地块的开发产品，但是未出售前已作为售楼处使用，因此应按规定缴纳房产税。

虽然专门为售楼处而建，但园林不构成售楼处直接建造成本，同时也不属于《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定的以房屋为载体，不可随意移动的给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等附属设备和配套设施。因此，园林建造成本无须并入房产原值计征房产税，建议甲公司账务处理时与售楼处成本分开核算，避免多缴纳房产税。

如何计算售楼处房产税

根据规定，自用的房产，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳，因此计算售楼处的原值是关键点。

《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地〔1987〕3号）规定，房产原值指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

因此，售楼处的房产原值为建造成本2000万元加上相应的土地价值，而售楼处对应的土地价值如何计算呢？笔者建议按以下步骤计算。

①计算A地块宗地容积率：

A地块土地面积5万平方米，建筑面积10万平方米：

宗地容积率=建筑面积（10万平方米）÷A地块土地面积（5万平方米）=2﹥0.5；

因此，A地块价值须全额并入房产原值计征房产税。

②按建筑面积占比分摊售楼处对应的土地价值：

A地块正在开发的其他商品房，在出售前属于开发产品，根据国税发〔2003〕89号文件的规定，其所对应的土地价值不缴纳房产税。售楼处所对应的土地价值按以下计算方式计算：

售楼处应分摊的土地面积=售楼处建筑面积÷A地块建筑面积×A地块土地面积=5000÷100000×50000=2500（平方米）。

售楼处对应的土地价值=分摊的土地面积×土地单价=2500×4000=1000（万元）。

③计算售楼处原值：

原值=建造成本 土地价值=2000 1000=3000（万元）。

④全年应缴纳的房产税（假设房产原值减按30%）：

房产税=3000×（1-30%）×1.2%=25.2（万元）

售楼处房产税何时开始计缴

计算出全年应缴纳的房产税后，须了解何时开始计算缴纳。根据国税发〔2003〕89号文件第二条第（四）项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

因此，甲公司应在售楼处投入使用的次月即2017年1月起开始计缴房产税。假设甲公司当地以季度分期缴纳，则应在2017年4月申报期内申报缴纳第一季度房产税6.3万元（25.2÷4）。

（作者单位：济南威德税务师事务所有限公司）