一次性取得全年的租金收入怎么纳税

一次性取得全年的租金收入怎么纳税

一、企业所得税

根据国税总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知第1条的规定,企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权获得的租金收入,要按照交易合同或协议规定的承租人支付租金的日期确认收入的实现.如果交易合同或协议中规定的租赁期限跨年度,而且提前将租金一次性支付的,根据该实施条例第9条规定的,收入与费用配比原则,出租人在租赁期内对上述已确认的收入分期均匀计入相关年度收入.

也就是说,纳税人出租不动产一次性收取租金的,出租人可以对已经确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入.

二、增值税

根据全面推开营改增试点通知的规定,纳税人以预收款的方式提供建筑服务或租赁服务,其纳税义务发生日期为收到预收款的当天.根据国税总局关于营改增试点若干征管问题的公告规定,其他个人的不动产以一次性收取租金的形式出租,取得的租金收入可平均分摊在租金对应的租赁期内,分摊后的月租金收入低于3万元的,可享受小微企业免征增值税的优惠政策.

即,其他个人出租不动产一次性收取租金,取得的租金收入可平均分摊在对应的租赁期内确认收入,计算缴纳增值税;除此之外,纳税人提供租赁服务一次性收取租金,要在取得预收款的当天一次性缴纳增值税.

三、房产税

根据房产税暂行条例第7条的规定,房产税按年征收,分期缴纳.由省、自治区、直辖市人民政府固定纳税期限.

因此,房产税是按年征收的,分期缴纳,一次性收取多年租金的,不用一次性缴纳房产税.

个人房租收入如何交税

增值税减免规定

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年16号)第八条规定,个人出租住房,应按照以下公式计算应纳税款:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%.

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第六条明确规定,个人采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策.

为了扩大个人出租不动产享受税惠的适用范围,《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)规定,自2016年9月1日起,个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,在2017年12月31日前都可享受小微企业免征增值税优惠政策.也就是说,在2017年12月31日以前,个人将个人房产出租后获得租金收入,无论是预收款,还是现时收款,只要一次性收取后分摊后的月租金收入超过3万元,则依照16号公告规定按以下公式缴纳增值税:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;当分摊后月租金收入不足3万元时,则依照53号公告规定予以免征增值税.

个人出租房屋缴纳增值税的,还需缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加.

房产税、个人所得税缴纳规定

需要注意的是,个人出租房屋,无论是否免征增值税,都还涉及地税局负责征收的房产税、个人所得税等税种.

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据.结合北京市情,2016年6月28日,北京市人民政府发出《关于进一步落实〈中华人民共和国房产税暂行条例〉有关规定的通知》(京政发〔2016〕24号),规定个人出租房屋首先需严格按照属地征收的原则在其房产所在地的主管税务机关申报缴纳房产税,同时个人出租房屋需按从租计征的方法计算房产税应纳税额.

房产税方面,根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第三款规定:"对个人出租住房,不区分用途……按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税."

个人所得税方面,个人出租房屋的收入属于财产租赁所得.根据个人所得税法规定,个人财产租赁所得应适用20%的税率征收个人所得税.财税〔2008〕24号规定,对个人出租房屋取得的收入减按10%的税率征收个人所得税,税负减半.

在政策实际执行过程中,若采用分税种计征方式有以下三种情况:

第一,月租金在800元以下的免征个人所得税;

第二,月租金在4000元以下的,按下列公式计算缴纳个人所得税:

[月租金-800元-已缴纳的其他税费-实际发生的修缮费用(以800元为限)]×10%;

第三,月租金在4000元以上的,按下列公式计算缴纳个人所得税:

[月租金×(1-20%)-已缴纳的其他税费-实际发生的修缮费用(以800元为限)]×10%.

需要提醒的是,目前很多地方对房产税、个人所得税等税种的征收,规定纳税人可以按照个人意愿选择综合征收率方式或分税种计征方式缴纳税款.选择综合征收率方式的,请按当地确定的综合征收率计算、缴纳税款.

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